1. KUPUJEMY DZIAŁKĘ

    Jest to najważniejszy krok, więc musi być dobrze przemyślany. Nie na każdej nieruchomości możemy wybudować dom, o którym marzymy. Podstawowe możliwości i ograniczenia działki określają dwa dokumenty. Pierwszym z nich jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a drugim decyzja o warunkach zabudowy (WZ).

 

    Wybierając działkę, zwróć uwagę nie tylko powierzchnię i cenę, ale także na:

- ukształtowanie powierzchni – im działka ma więcej spadków i nachylenia terenu, tym trudniej będzie ją przygotować pod budowę domu oraz trzeba się liczyć z bardziej skomplikowanym projektem (m in fundamentów) a często z koniecznością wykonania projektu indywidualnego

- ustawienie działki względem stron świata - jest to istotne, gdy budujemy dom pasywny (duże przeszklenia mogą być w takim domu tylko od strony południowej) oraz gdy chcemy zamontować na dachu instalację fotowoltaiczną - połać południowa jest optymalna pod względem przyszłych uzysków

- kształt działki – nietypowy (np. trójkąt czy trapez) może mocno ograniczać możliwości usytuowania budynku

- drogę dojazdową do działki – najlepiej, aby była to droga publiczna. Prywatne, należące np. do sąsiada, mogą nastręczać dodatkowych problemów

- jakość gruntu – działka podmokła lub położona na terenach zalewowych może stanowić poważne zagrożenie dla fundamentów Twojego budynku (warto zlecić wykonanie pomiarów gruntu jeszcze przed jego zakupem profesjonalistom),

- dostęp do mediów – doprowadzenie przyłącza prądu czy gazu na odległe tereny może się wiązać ze sporymi kosztami, często też trzeba na nie długo czekać.

- otoczenie działki – przystanki komunikacji miejskiej, tereny rekreacyjne, sklepy itp.

 

2. MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO...

    Informację, czy na terenie, na którym znajduje się nasza działka został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uzyskamy w urzędzie miasta lub gminy. Jeśli tak, musimy sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jakie rozwiązania co do sposobu jej zagospodarowania oraz zabudowy narzuca plan . Trzeba je znać, bo projekt budowlany domu musi być zgodny z obowiązującym planem. W urzędzie można zamówić wypis i wyrys z planu miejscowego, choć nie jest to konieczne, gdy plan jest dostępny na stronie internetowej urzędu.


 

...lub DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

    Jeżeli nie uchwalono planu miejscowego, konieczne będzie wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta).

 

    We wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej działki określamy m.in. powierzchnię zabudowy i powierzchnię użytkową planowanego domu, szerokość jego elewacji frontowej, liczbę kondygnacji, wysokość do kalenicy oraz kąt nachylenia dachu.

wypełniając wniosek, lepiej podać dane liczbowe z pewnym marginesem bezpieczeństwa („od do”), żeby później mieć pewną swobodę w wyborze i opracowaniu projektu domu, który musi być zgodny z wymogami wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

 

    Pozwolenie na budowę otrzymasz tylko wtedy, gdy inwestycja będzie całkowicie zgodna z wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego składając wniosek o warunki zabudowy, dobrze zastanów się, jaki chcesz dom. Ustal z architektem wygląd budynku, sposób zagospodarowania działki, sposób dostarczenia mediów - uwzględnijcie to wszystko w składanym wniosku.

 

3. MAPA DO CELÓW PROJEKTOWYCH

    Jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa, wykonywana przez geodetę w skali 1:500. Na tej mapie architekt naniesie obrys wybranego przez nas projektu domu (lub zaprojektowanego na nasze indywidualne zamówienie) oraz sporządzi projekt zagospodarowania terenu

 

    Dysponując MPZP lub decyzją WZ oraz mapą do celów projektowych, możemy przejść do sporządzenia projektu architektoniczno-budowlanego domu, tj. najważniejszego załącznika do wniosku o pozwolenie na budowę. Jest to najbardziej przyjemny moment w procedurze ubiegania się o pozwolenie :) . Wybierając konkretny projekt, decydujemy przecież nie tylko o wyglądzie zewnętrznym naszego przyszłego domu, lecz także o jego funkcjonalności i wygodzie.

 

4. PROJEKT DOMU

    Masz dwie możliwości:

- wykonanie projektu indywidualnego

- zakup projektu gotowego i jego adaptacja

 

PROJEKT INDYWIDUALNY

    Wykonanie projektu indywidualnego zlecamy architektowi. Ważne jest aby osoba sporządzająca projekt posiadała uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w tym przypadku będzie to architektoniczna – oraz była wpisana na listę członków właściwego samorządu.

    Wybierając projekt indywidualny możemy stworzyć projekt na miarę naszych marzeń i oczekiwań. Możemy sami określić metraż domu, jego wygląd i funkcje. Ponadto architekt wykonując dla nas projekt indywidualny przygotuje projekt zagospodarowania działki, który sporządza się na aktualnej mapie, obejmujący określenie granic działki, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny, układ zieleni itp.

 

PROJEKT GOTOWY

    Drugim sposobem jest wybór projektu katalogowego. Jednak w tym przypadku nie mamy możliwości ingerowania w ten projekt, poza granice jakie określił autor, a nadto musimy sprawdzić czy taki gotowy projekt będzie odpowiadał warunkom określonym w MPZM lub WZ.

 

   Wybierając gotowy projekt, musimy pamiętać aby dokonać adaptacji projektu gotowego do konkretnej działki. Za tym pojęciem kryje się sporządzenie na aktualnej mapie projektu zagospodarowania działki, obejmującego określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Ważne jest również, aby w projekcie budowlanym znalazła się również informacja o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Adaptację możemy zlecamy miejscowemu architektowi.

 

    Projekt będzie wykonany w czterech identycznych egzemplarzach. Jeden zostanie w urzędzie, drugi zostanie przekazany do organu nadzoru budowlanego. Dwa pozostałe zostaną dla ciebie, z których jeden, na etapie rozpoczęcia budowy, przekażesz kierownikowi budowy.

 

5. POZWOLENIE NA ROBOTY BUDOWLANE NA OBSZARZE OBJĘTYM OCHRONĄ KONSERWATORSKĄ

    Jeśli nasza działka znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych. Pozwolenie takie wydaje wojewódzki konserwator zabytków, właściwy ze względu na miejsce położenia działki.

 

6. WARUNKI PRZYŁĄCZENIA DO SIECI

    Jeśli planujesz budowę domu, konieczne jest zapewnienie odbioru ścieków oraz dostawy mediów: wody, energii elektrycznej, gazu. W tym celu należy wystąpić o warunki przyłączenia do odpowiedniej sieci.

W warunkach przyłączeniowych będą opisane miejsca, w których zostanie przyłączona sieć odbiorcza z naszego domu oraz warunki zawarcia umów o dostawę mediów.

   Po uzyskaniu warunków przyłączenia możemy podpisać umowy, które umożliwią budowę przyłączy oraz dostawę mediów niezbędnych w trakcie budowy.

 

7. ZEZWOLENIE WJAZD NA DZIAŁKĘ (dla drogi wojewódzkiej lub krajowej)

    Jeśli działka jest położona przy drodze wojewódzkiej lub krajowej i nie ma na nią zjazdu, to do uzyskania zgody na budowę domu konieczne będzie oświadczenie zarządcy tej drogi o możliwości połączenia działki z drogą. Najlepiej jednak od razu wystąpić do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu (dotyczy to również dróg gminnych i powiatowych, tyle że w ich wypadku tego dokumentu nie trzeba załączać do wniosku o pozwolenie na budowę domu).

 

8. OPINIA GEOTECHNICZNA

    Jeśli po oględzinach działki projektant zdecydował, że konieczne jest sporządzenie opinii geotechnicznej, zamawiamy ją u inżyniera geotechnika z odpowiednimi uprawnieniami.

 

9. ODROLNIENIE DZIAŁKI

    Gdy działka budowlana (o takim przeznaczeniu w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy) była do tej pory użytkowana rolniczo, może być konieczne uzyskanie decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej (tak zwane odrolnienie, z którego zwolnione są tylko ziemie najsłabszej klasy).

 

10. ODSTĘPSTWO OD PRZEPISÓW TECHNICZNYCH

    Występuje się o nie najczęściej wtedy, gdy nie ma możliwości wybudowania zgodnie z przepisami domu pożądanej wielkości na danej działce (np. z powodu jej niekorzystnego kształtu, ukształtowania terenu albo istniejącej zabudowy na sąsiednich nieruchomościach). Odstępstwo może być udzielone jedynie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Procedura uzyskania zgody na odstępstwo jest niestety długotrwała.

 

11. POZWOLENIE NA BUDOWĘ LUB ZGŁOSZENIE BUDOWY

    Kiedy projekt budowlany jest już kompletny, musimy uzyskać w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu zgodę na budowę domu. Są tu dwie możliwości:


 

- występujemy o pozwolenie na budowę, czyli wydanie decyzji administracyjnej

- zgłaszamy budowę i czekamy na tak zwaną milczącą zgodę urzędu, która oznacza brak zastrzeżeń do planowanej inwestycji

 

    Pozwolenie na budowę jest wymagane zawsze, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza granice działki, na której został zaprojektowany. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę może też być konieczne, gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody (np. Natura 2000). W pozostałych wypadkach, gdy obszar oddziaływania domu nie wykracza poza granice działki ani nie podlega ona ochronie przyrodniczej, możemy rozważyć zgłoszenie budowy.

 

    Obie procedury różnią się głównie tym, że zgłoszenie pozwala na szybsze rozpoczęcie prac budowlanych. Starostwo ma bowiem 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu (licząc od dnia, gdy zgłoszenie trafi do urzędu, do dnia nadania sprzeciwu w urzędzie pocztowym), a na wydanie pozwolenia – 65 dni (po ich upływie może być obciążone karą pieniężną za każdy dzień zwłoki). Ponadto decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna po upływie 14 dni od doręczenia jej stronom postępowania (jeśli nikt nie złoży odwołania), a zgłoszenie uznaje się za skuteczne od razu po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu (a nawet wcześniej, jeśli starosta wyda zaświadczenie o braku podstaw do jego wniesienia).

 

    Procedura zgłoszeniowa ma jednak swoje wady, które powodują, że wybiera ją niewielu inwestorów. Po pierwsze, nie daje pewności, że ustalenia projektanta co do obszaru oddziaływania obiektu nie zostaną zakwestionowane, co może oznaczać konieczność złożenia wniosku o pozwolenie i stratę czasu. Po drugie, w wypadku inwestycji prowadzonej na podstawie zgłoszenia trudniej jest zatwierdzić istotne zmiany w projekcie.

 


    Dokumentacja wymagana w obu procedurach niczym się nie różni.

    Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 33 pkt. 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

• wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,

• warunki techniczne dostawy mediów.

   Wniosek o pozwolenie na budowę musi być złożony na formularzu urzędowym (formularze dostępne są także na stronach internetowych) w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku należy wskazać inwestora, rodzaj inwestycji (np. dom jednorodzinny), adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki).

   Zgodnie z art. 35, pkt. 4 Ustawy Prawo budowlane, w razie spełnienia powyższych wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

   Decyzja wydawana jest w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji.

   Należy pamiętać, że w przypadku stwierdzenia błędów w złożonej dokumentacji, właściwy organ wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Po upływie tego terminu i nie usunięciu przez inwestora błędów, zostaje wydana decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35, pkt. 3 Ustawy – Prawo budowlane).

   Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna.

 

Akty prawne:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08)

Ustawa z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2016.778 z dnia 2016.06.04).

Ustawa z dnia 18 lipca 2001 roku prawo wodne (Dz. U. 2015.469 z dnia 2015.04.01)

Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (Dz. U. 2015.1651 z dnia 2015.10.20)

Ustawa z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2014.1446 z dnia 2014.10.24)

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2016.23 z dnia 2016.01.07)

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o samorządach zawodowych architektów i inżynierów budownictwa (Dz. U. 2014.1946 z dnia 2014.12.30)

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2012.462 z dnia 2012.04.27)

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz. U. 2013.1129 z dnia 2013.09.24)